B&B: quali sono gli adempimenti da effettuare per essere in regola, quali sanzioni si applicano al titolare?

Hai aperto un bed and breakfast senza effettuare alcun adempimento, perché non è necessario avere la partita Iva per esercitare l’attività di B&B? Puoi ricevere multe sino a 15.000 euro e la chiusura del B&B abusivo. Non dover richiedere la partita Iva, difatti, non implica che un B&B possa essere aperto senza seguire alcuna regola: per avviare quest’attività, difatti, è necessario inviare un’apposita comunicazione al proprio Comune, essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e rispettare i requisiti minimi previsti per le stanze. Ci sono poi numerosi adempimenti da effettuare, una volta aperti: comunicare i prezzi praticati agli enti competenti e i dati degli ospiti all’Autorità di pubblica sicurezza,  riscuotere la tassa di soggiorno, rispettare il periodo minimo di chiusura, dichiarare i compensi incassati e versare le imposte.

Alcuni adempimenti e requisiti, però, sono diversi a seconda della regione e del comune di residenza, così come risultano differenti le sanzioni applicate.

Procediamo allora per ordine e cerchiamo di fare chiarezza sui requisiti da rispettare per aprire un B&B in piena regola senza rischiare sanzioni.

Bed and Breakfast: requisiti dell’abitazione

Come accennato, gli adempimenti necessari per aprire un B&B differiscono a seconda della località in cui si trova l’immobile da adibire all’esercizio di questa attività: occorre dunque far riferimento, in primo luogo, alla propria legge regionale.

Alcune disposizioni valide per tutte le attività si trovano all’interno del Codice del Turismo; ad ogni modo, tutte le regioni prevedono che gli immobili utilizzati per il B&B:

• siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi prescritti per le abitazioni;
• siano in regola con i requisiti igienico sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni;
• rispettino i requisiti minimi previsti per le stanze (superficie minima rapportata ai posti letto);
• consentano agli ospiti di accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti;
• abbiano dei bagni con attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc);
• abbiano almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, se viene superato un determinato numero di camere o posti letto.

Secondo quanto emerge dalle varie normative regionali, i requisiti minimi per aprire un B&B sono:

• dimensione minima di 14 mq per ogni camera doppia;
• dimensione minima di 8 mq per ogni camera singola;
• conformità alle norme di sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie;
• residenza (o domicilio) del titolare del B&B presso la struttura (o nelle vicinanze);
• offerta del servizio di prima colazione, ma senza manipolazione degli alimenti, a meno che non si possiedano le prescritte autorizzazioni igienico-sanitarie.

A seconda delle previsioni della normativa regionale, sono consentite da 3 a 6 camere, con un massimo di posti letto che può andare da 6 a 20. Ad esempio, la Campania consente un massimo di 3 camere e 6 posti letto, mentre la Sicilia un massimo di 5 camere con 20 posti letto.

Se si superano i requisiti dimensionali, l’esercizio dell’attività di B&B è considerato in forma d’impresa: si parla, in questo caso, di affittacamere ed è necessaria l’apertura della partita Iva.

Bed and Breakfast: requisito dell’occasionalità

L’apertura della partita Iva si rende necessaria anche nel caso in cui non sia rispettato il requisito dell’occasionalità nell’ esercizio dell’attività. Anche questo requisito è differente da Regione a Regione: normalmente è richiesto un periodo di chiusura di 90 giorni annui. Inoltre, c’è anche il divieto di permanenza consecutiva degli ospiti, che può variare dai 30 giorni delle Marche ai 90 giorni consecutivi del Lazio.

Bed and Breakfast: adempimenti

Una volta verificato il rispetto dei requisiti prescritti dalla propria legge regionale, bisogna chiedere al Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l’immobile la modulistica necessaria per presentare la Scia (segnalazione certificata d’inizio attività).

Alla Scia è necessario allegare dei documenti, che variano da regione a regione (contratto di proprietà o di affitto dell’abitazione, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, planimetria della casa…).

Una volta presentata la Scia, il B&B può essere aperto immediatamente.

Successivamente, è necessario avviare le pratiche gestite dalle locali A.A.P.I.T. o dagli uffici turistici, necessarie per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di pubblica sicurezza.

In particolare, è necessario comunicare i nominativi degli ospiti all’Autorità di P.S. entro 24 ore dal loro arrivo, o, se la permanenza è minore di 24 ore, prima della loro partenza.

Bisogna poi comunicare i prezzi praticati all’ente indicato dalla regione ed esporli all’interno della struttura.

Bed and Breakfast: tasse e imposte

I proventi derivanti dall’attività di B&B esercitata non in forma d’impresa vengono tassati come “redditi diversi”: si tratta, infatti, di un’attività commerciale non esercitata abitualmente.

È dunque necessario un bollettario per quietanzare l’incasso dei singoli corrispettivi, che dovranno poi essere riportati nella dichiarazione dei redditi, al quadro D del modello 730 o RL del modello Redditi.

Il canone Rai deve essere pagato, come se si trattasse di un’attività commerciale, anche da parte di chi esercita l’attività di B&B senza partita Iva . Tuttavia, se il televisore si trova soltanto nell’abitazione del titolare del B&B e non nelle camere destinate agli ospiti o nei locali comuni, deve essere pagato soltanto il canone Rai ordinario e non quello speciale, in quanto l’apparecchio ricevitore non è detenuto in locali che permettano la visione anche ai clienti.

Lo stesso concetto vale per la tassa Siae.

È inoltre necessario, secondo la normativa locale, riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e riversarla all’ente beneficiario.

Bed and Breakfast abusivo: le sanzioni

Le varie leggi regionali che disciplinano l’esercizio dell’attività di B&B prevedono sanzioni diverse, nei seguenti casi:

• esercizio abusivo dell’attività;
• superamento della capacità ricettiva consentita;
• applicazione di prezzi diversi da quelli comunicati;
• omessa esposizione delle informazioni obbligatorie (tabella dei prezzi, copia Scia, eventuale marchio regionale o classificazione assegnata).

Per l’esercizio abusivo dell’attività, ad esempio, si rischia una multa che può arrivare sino a 15.000 euro. Per il mancato rispetto della classificazione della struttura si rischiano sanzioni sino a 7.000 euro. Per il superamento della capacità ricettiva consentita la sanzione può arrivare anche a 4.000 euro, mentre si rischiano 1.000 euro di multa per la mancata comunicazione della Scia al Comune.

Sanzioni penali, infine, sono inflitte per il mancato invio alla questura dei dati identificativi degli ospiti.