La Corte di Cassazione ha stabilito che non è dovuta l’Imu per gli immobili che siano in costruzione ed anche per tutti quelli che non risultino ancora forniti di una rendita perché l’imposta municipale unica è dovuta, in base alla legge, sui fabbricati e sulle aree fabbricabili. Il principio che viene rimarcato è che un bene non può essere considerato né un fabbricato né un’area fabbricabile se non è ultimata la sua costruzione oppure se non è utilizzato o, infine, se è privo di rendita. Seguendo tale percorso logico, tutti gli immobili accatastati nelle categorie F1, F2, F3, F4 ed F5, poiché immobili in costruzione, non utilizzati e privi di rendita, non possono essere soggetti al pagamento dell’Imu.

Mentre, ad esempio, il ministero dell’Economia si è uniformato a questo principio, diversi Comuni italiani, tra i quali probabilmente anche quello di Roma, vista la risposta ottenuta, si basano invece sulla legge che prima disciplinava l’Ici, cioè l’articolo 5 del decreto legislativo n. 504 del 1992, che prevede che se un fabbricato non è ultimato oppure non è utilizzato o risulta ancora sfornito di rendita, deve essere corrisposta l’Ici (ora l’Imu), sulla area sottostante che si sta utilizzando a scopi edificatori.

Inoltre, in seguito alla sentenza predetta, una risoluzione ministeriale, seppur analizzando la categoria catastale F/5, giunge alla conclusione di escludere il lastrico solare quale area edificabile durante la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico. Dunque, in base a tale assunto, si è evidenziato che lo stesso principio, oltre a valere per i lastrici solari utilizzati come area edificabile durante la fase di costruzione di un impianto fotovoltaico vale per quegli edifici accatastati con la categoria fittizia F, che sono quindi esentati dall’Imu, sia sull’immobile che sull’area fabbricabile.

Effettivamente, a tutte le unità immobiliari inscritte nel gruppo F, relativo alle categorie fittizie, non viene attribuita e riconosciuta alcuna rendita catastale in quanto si tratta di unità immobiliari non idonee (anche solo temporaneamente) a produrre in maniera ordinaria un reddito. È vero che, poiché si tratta di iscrizioni in catasto fabbricati, si dovrebbe dedurre che dette unità immobiliari sono in linea con la definizione di fabbricato in quanto iscritte in catasto fabbricati e come tali ascrivibili ai fini della tassazione Imu e Tasi. Però, è altrettanto vero che la tassazione è solo potenziale per via del difetto di attribuzione di rendita catastale che non quantifica alcuna base imponibile o meglio la quantifica pari a zero.

Alla luce di quanto esposto, si ritiene opportuno innanzitutto verificare i termini per la proposizione di un ricorso, presso la Commissione Tributaria, avverso l’accertamento di maggior valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate; in secondo luogo, si suggerisce al lettore di inoltrare al Comune apposita istanza di rimborso, ritenendosi, per le motivazioni sopra esplicitate, l’Imu non dovuta.